Gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (KB 9/11/2016)

donderdag 9 februari 2017 - 11u24

Naast de bestaande vastgoedbevaks en de ‘gereglementeerde vastgoedvennootschappen’ (GVV) heeft de wetgever met het KB van 9 november 2016 een nieuw vastgoedvehikel gecreëerd, de ‘gespecialiseerde vastgoedbelegginsfondsen’ (GVBF), voorbehouden voor institutionele beleggers en grote vastgoedactoren. Deze genieten van een soepel regelgevend kader met de intentie om België op de kaart te zetten als financieel centrum voor investeerders.

Een GVBF moet worden opgericht in de vorm van een NV, een commanditaire vennootschap op aandelen of een gewone commanditaire vennootschap. Ze kan initieel voor maximum tien jaar worden opgericht, met de mogelijkheid om verlengd te worden met telkens vijf jaar. Om van het GVBF-statuut te kunnen genieten, dient een vennootschap zich eerst aan te melden bij de FOD Financiën om te worden opgenomen op een specifieke lijst met GVBF. In bepaalde gevallen kan de FOD Financiën een vennootschap weer schrappen van deze lijst.
Een andere, evidente, voorwaarde is dat GVBF hun activa enkel mogen beleggen in vastgoed. In tegenstelling met bijvoorbeeld de GVV, waar men verplicht is hun activa te beleggen in verschillende activa, hoeven de GVBF hun risico echter niet te spreiden. Men kan dus beleggen in slechts enkele stukken vastgoed, of zelfs één stuk. De marktwaarde van het aangehouden vastgoed moet wel minstens 10 miljoen euro bedragen. Net zoals GVV moeten GVBF ook jaarlijks 80% van hun nettoresultaat uitkeren.   

Het fiscaal regime komt sterk overeen met datgene van de GVV. In de praktijk zullen de GVBF met andere woorden nagenoeg fiscaal transparant zijn, aangezien ze enkel zullen worden belast op abnormale of goedgunstige voordelen. Dit heeft tot gevolg dat de belasting wordt doorgeschoven van het fonds naar de aandeelhouder. Deze laatste zal een roerende voorheffing van 27% (vanaf januari 2017 wordt dit 30%) moeten betalen op de dividenden die hij ontvangt van de GVBF. Buitenlandse aandeelhouders genieten echter van een voordeliger fiscaal regime: in zoverre de dividenden die zij ontvangen afkomstig zijn uit buitenlands vastgoed of dividenden van buitenlandse vennootschappen, zijn zij vrijgesteld van deze roerende voorheffing. De dividenden komen bovendien niet in aanmerking voor de DBI-aftrek, tenzij de dividenden reeds elders belast zouden zijn (om dubbele belasting te voorkomen).

Eens een vennootschap wordt opgenomen door de FOD financiën op de lijst met GVBF, stelt ze zich wel bloot aan een “exit tax” waardoor al haar latente meerwaarden en vrijgestelde reserves worden belasten, zij het aan een verlaagd tarief van 16,5%. Die exit tax zal eveneens verschuldigd zijn op de latente meerwaarden wanneer men vastgoed in de GVBF brengt, alsook wanneer de GVBF vastgoed verwerft door fusies, splitsingen en gelijkgestelde verrichtingen.