Due diligence niet meer weg te denken bij aankoop vastgoed

dinsdag 19 april 2022 - 15u24

Cover VOKA maart 2022

In maart schreven wij opnieuw een artikel voor het tijdschrift Ondernemers van VOKA Oost-Vlaanderen. Dit keer doken Jan Van der Snickt en Marie-Julie Robbe in hun pen om het belang van due diligence bij de aankoop van vastgoed te benadrukken. Lees het volledige artikel hieronder of via deze link op pagina 37.

Due diligence niet meer weg te denken bij aankoop vastgoed

Om een weloverwogen beslissing te kunnen nemen bij de aankoop van een (commercieel) vastgoed, is het essentieel voor de koper om te weten waar hij aan toe is. Wat is de technische staat? Zijn er gevestigde zakelijke rechten? Wat met de verhuurbaarheid? Om duidelijkheid te hebben over het vastgoed, is een due diligence-onderzoek onmisbaar.

Binnen het vastgoed zijn er diverse onderdelen waarnaar onderzoek kan gedaan worden, zoals milieukundig, bouwtechnisch, commercieel en/of juridisch onderzoek. Door dit onderzoek uit te voeren, worden de risico’s verbonden aan het vastgoed in kaart gebracht en kan de waarde bepaald worden. Het doel van dergelijk onderzoek is dan ook om vóór de definitieve aankoop op de hoogte te zijn van alle elementen die een rol spelen bij de aankoop en te voorkomen dat de koper achteraf wordt geconfronteerd met verrassingen.

Tijdens dit onderzoek, kunnen er één of meerdere “red flags” (juridische gevaren) opduiken. Dit kan een reden vormen voor de koper om te heronderhandelen (garanties / extra voorwaarden bepalen / verlagen aankoopprijs) of van de koop af te zien.

De aankoop van een vastgoed kan op twee manieren, enerzijds de rechtstreekse aankoop van een vastgoed en anderzijds ook de aankoop van een vennootschap die een vastgoed in eigendom heeft. Beide manieren zijn complex en dienen best vooraf onderworpen te worden aan een due diligence-onderzoek. Wanneer de koop een vennootschap met vastgoed in eigendom betreft, zal het onderzoek veel ruimer dienen te zijn dan wanneer enkel een vastgoed wordt aangekocht.

De actoren betrokken bij de aankoop zoals makelaar en notaris hebben een wettelijke onderzoeks- en informatieverplichting bij de aankoop van een onroerend goed. Wanneer de koop een vennootschap met vastgoed in eigendom betreft, zullen zij deze plicht hebben uitgevoerd op het moment dat de vennootschap het vastgoed heeft gekocht. Bij de aankoop van de vennootschap zelf, dient de notaris dus niet opnieuw haar plicht uit te voeren, waardoor een grondig due diligence-onderzoek cruciaal is. Dit verschilt van een loutere aankoop van een vastgoed, waarbij de notaris reeds een groot deel van het onderzoek zelf zal uitvoeren.

De notaris voert als het ware evenzeer een soortgelijk due diligence-onderzoek uit met betrekking tot zowel zakenrechtelijke als administratiefrechtelijke aspecten verbonden aan een vastgoed.

Wat het administratiefrechtelijk luik betreft, onderzoekt de notaris o.a. de kadastrale documenten, alle stedenbouwkundige documenten, de kwaliteit van de bodem, het overstromingsgevaar, de asbestvervuiling, de kwalificatie als onroerend erfgoed … Op zakenrechtelijk vlak onderzoekt de notaris de hypothecaire inschrijven en/of lasten, de dertigjarige eigendomstitel, alle overeenkomsten met derden zoals huurovereenkomsten, alsook alle onderliggende documenten van alle mogelijke bezwarende elementen zoals erfpacht, pandrecht …

De notaris verschaft dus over heel wat aspecten zekerheid aan de koper. Zijn onderzoeks- en informatieplicht betreft een wettelijke plicht en is dan ook verbonden aan een professionele aansprakelijkheid.

Naast deze aspecten die betrekking hebben op de contractuele relatie tussen koper en verkoper, is het ook van belang om na te gaan of het onroerend goed nog in aanmerking komt voor de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer (buitencontractuele relatie). Dit is van belang voor de koper, aangezien deze de mogelijkheid bezit om een aansprakelijkheidsvordering van de oorspronkelijke eigenaar (verkoper) rechtstreeks tegen de aannemer in te stellen. Aannemers moeten immers tien jaar instaan voor zowel gebreken aan het bouwwerk die de stabiliteit of één van de hoofdbestanddelen daarvan in het gedrang brengen, als voor licht verborgen gebreken.

Die aansprakelijkheidsvordering wordt gezien als één van de kwalitatieve rechten verbonden aan een onroerend goed. Kwalitatieve rechten zijn rechten die nauwer verbonden zijn met een bepaalde kwaliteit dan met de persoon die ze bedongen heeft, zodoende er geacht wordt dat de rechten werden bedongen niet enkel voor zichzelf maar ook ten behoeve van de rechtsverkrijgers ten bijzondere titel met dezelfde hoedanigheid.

Op basis hiervan heeft de koper aldus de mogelijkheid om, indien er zich na de koop verborgen of ernstige gebreken voordoen, de aannemer rechstreeks aan te spreken, ondanks deze beiden geen contractuele relatie hebben. De koper kan deze aansprakelijkheidsvordering dus zelf instellen.

Ondanks de onderzoeksverplichting van de notaris, kunnen de risico’s verbonden aan een aankoop van een vastgoed nooit 100% worden uitgesloten. Een voorafgaandelijk due diligence-onderzoek, dat ruimer is dan de wettelijk opgelegde aangelegenheden, is dan ook aangewezen voor het nemen van een gefundeerd besluit. Op basis van een grondig onderzoek kan de waarde van het vastgoed worden bepaald en kunnen de “red flags” worden opgevangen door contractuele clausules in de koopovereenkomst. Dit geldt des te meer wanneer de aankoop de vennootschap betreft waarin het vastgoed zich bevindt.